아파트 매매 계약서 작성법 | 허위 매물과 문제 물건 걸러내는 법적 팁

“계약서만 잘 써도 분쟁의 90%는 예방할 수 있습니다.”

 

 

아파트를 사고파는 일은 인생 최대의 거래 중 하나입니다. 하지만 허술한 계약서 한 장, 잘못된 매물 정보 하나가 큰 손해로 이어질 수 있어요. 이번 글에서는 2025년 개정 법령에 맞춘 아파트 매매 계약서 작성법과 더불어 허위 매물과 문제 물건을 사전에 차단할 수 있는 실전 팁까지 담았습니다. 계약서 작성부터 등기 확인, 신고 방법, 법적 대응까지 한 번에 정리해드릴게요.

핵심 항목	요약 설명
계약서 필수 항목	당사자 정보, 목적물, 대금, 특약, 해제 조건, 인도 일정
실무 작성 팁	서면 우선 원칙, 전문가 검토, 서류 확보, 서명·날인
허위 매물 유형	시세 미달, 존재 안 함, 정보 불일치, 중복 위임
대응 방법	신고센터 활용, 포상금 제도, 법적 책임 확인
문제 물건 점검	등기부·건축물대장·중개사 확인서 검토
2025년 강화 사항	플랫폼 책임 강화, AI 기반 허위 매물 차단 시스템 도입

1. 아파트 매매 계약서 기본 구조와 필수 항목

아파트 매매계약서는 거래 당사자의 권리와 의무를 정리한 법적 문서입니다. 서면으로 반드시 작성해야 하며 다음 항목들이 필수로 포함되어야 합니다.

• 거래 당사자 정보: 매도인·매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 등. 신분증과 등기부등본으로 본인 확인이 필수입니다.
• 목적물 정보: 아파트의 정확한 주소, 동·호수, 전용·공용 면적 등은 등기부 기준으로 기재해야 합니다.
• 매매대금 및 지급 조건: 총 매매금, 계약금·중도금·잔금 금액과 지급일, 방법을 구체적으로 명시합니다.
• 소유권 이전 및 인도 조건: 잔금 지급 시 소유권 이전, 인도일 및 서류 준비 조건까지 명시합니다.
• 특약사항: 대출 승계, 하자보수, 비품 포함, 근저당 말소 조건 등 세부 협의사항을 구체화합니다.
• 계약 해제 및 위약금: 계약금 포기, 2배 배상 등 해제 시 위약 조건을 명확히 해야 분쟁을 줄일 수 있어요.

2. 계약서 작성 시 실무 팁 4가지

실무 항목	설명
서면 우선 원칙	모든 약정은 서면으로 명시, 구두 합의는 분쟁 시 불리
법률 전문가 검토	공인중개사 또는 변호사의 사전 검토 필수
증빙서류 확보	등기부, 인감, 건축물대장 등 거래 전후 확인 필수
날짜 및 날인	계약일자 및 당사자 서명·날인을 정확히 명시

3. 허위 매물 유형 및 구별법

• 💸 시세보다 현저히 낮은 매물: 실거래가 시스템으로 주변 시세 비교가 필수입니다.
• 🏢 존재하지 않거나 이미 거래된 매물: 방문했더니 “이미 거래됨” → 유인용 허위 광고일 수 있어요.
• 📝 조건·정보가 광고와 다른 매물: 위치, 층수, 옵션 등이 다르면 허위로 간주됩니다.
• 🔁 중복 위임된 매물: 여러 중개업소에 위임된 상태에서 발생하는 허위 가능성도 존재합니다.

4. 허위 매물 신고 방법과 법적 대응

허위 매물을 발견했다면 즉시 신고하고, 필요시 법적 대응도 검토해야 합니다. 아래는 실질적인 절차와 대응 방안입니다.

항목	내용
신고처	부동산광고시장감시센터, 해당 플랫폼 신고 기능
포상금 제도	최초 신고자에게 포상금 지급 가능 (중복 제외)
공인중개사 처벌	자격정지·등록 취소·징역 또는 벌금 등
플랫폼 책임	2025년부터 당근마켓 등 신규 플랫폼도 모니터링 대상

5. 문제 물건 사전 점검 체크포인트

• ✅ 등기부등본에서 근저당, 가압류, 가처분 유무 확인
• ✅ 건축물대장·토지대장으로 불법 증축 여부 확인
• ✅ 하자 유무와 보수 조건은 계약서 특약에 명시
• ✅ 공인중개사의 ‘중개대상물 확인·설명서’ 꼼꼼히 검토

6. 2025년부터 달라지는 시장 제도 변화

내년부터는 플랫폼과 중개인 모두 허위 매물 책임에서 자유롭지 않습니다. 제도 변화의 핵심은 소비자 보호 강화입니다.

• 📌 당근마켓, 번개장터 등도 부동산 모니터링 대상 포함
• 📌 AI 기반 자동 감지 시스템 도입으로 매물 검증 강화
• 📌 플랫폼-중개사 간 연대 책임 부과 및 처벌 가능